仲介費用なんてもったいない。お得な土地の買い方。

どうも！男４人のルームシェア生活～鬱を討つ～を運営している大地です(^^)/

今回は家を建てるための土地を購入するときの費用についてまとめていきます。

１．夢のマイホーム。どんなお金がかかるのか。

まず、一戸建てを１からハウスメーカーで建てていく場合、その建物本体工事の費用とその建物を建てるための土地が必要となってきます。建物本体にかかる工事費用は、その建物自体の大きさや、構造が木造なのか鉄骨なのか、床材の種類などによって変わってきます。

土地の費用は大きさやその土地がある場所によって大きく変わってきます。

こんなチラシは見たことありませんか？

・【駅から徒歩２分！】

・【スーパーや病院が徒歩圏内】

・【小中学校がすぐそばで、子どもの通学も安心！】

こういったことが記載されているような便利な場所の土地というのは、同じ大きさの土地でも価格が変わってきます。需要があるということは、みんながほしがる。なので高くても欲しいという方が出てくるので高くなるのです。

同じ大きさの土地でもめちゃくちゃ田舎でまわりにコンビニ一つない場所の土地とまわりに公共施設や交通手段が整っている場所とでは価格が大きく変わってきます。

今回は家を建てるにあたってかかってくる大きな費用の【土地本体】【建物本体】の部分ではなく、どこの住宅メーカーで家を建てようとしても必ずかかってくる費用や税金などの諸費用の部分にスポットをあてていきたいと思います。

１－１．土地を購入するときにかかる【仲介手数料】

土地や建物を購入するときに発生するのが仲介手数料です。

依頼者の一方から受領できる報酬額
取引額		報酬額
２００万円以下		5%
４００万円以下		4%＋２万円
４００万円以上		３％＋６万円

・AさんがBさんの持つ土地甲を３０００万円で業者Aを通して購入する場合

Aさん側

３０００万×３％+６万円=３０９６万円

３０００万円の土地を購入しようとすると、土地代とは別に９６万円の仲介費用がかかります。ちなみに土地に消費税はかかりません。

Bさん側

3000万で土地が売却出来た場合は

3000万−3000万円×3%＋6万＝２９０４万円

仲介手数料である９６万円をマイナスした２９０４万円が売り上げとなります。

このように不動産取引には余計にかかる費用が出てきます。

１－２．住宅会社が販売している土地はこの仲介費用が不要。

ネットや町の不動産屋さんで土地を購入しようとすると、仲介費用はどうしてもかかってきます。３０００万円の土地であれば、９６万円です。とても大きなお金ですよね。しかしこうした仲介費用がかからないで購入することが出来る場合もあります。

どういう場合にかからないのかと言うと、それは住宅会社が自社で土地を購入して造成し販売している場合です。どれだけ良い性能の建物を建てることが出来る技術があっても、肝心の土地が無くては建てることはできません。そのため多くの住宅メーカーが行っているのが、大きな土地を会社で購入し、造成し、区画を分けての販売です。

１つ１つ土地を造成、整備するよりも５０，６０区画を一気に行う方が整備費用も当然に安くなります。そのため一般で売られる普通の土地よりもお得に購入できる場合があります。 

１－３．安いのにはそれなりの理由がある。

同じような大きさで、同じような形の土地が二つあるとします。２つを比べると同じような土地なのに値段が１０００万円も離れているという場合があります。安い方はなぜそんなに安いのか疑問に思いますよね。

その理由は次のようなことが考えられます。

・土地の地盤が弱く、購入後に家を建てるために造成をしないといけない。

・古家が建っていて解体してからでないと建てることが出来ない。

・建ぺい率、容積率の割合や道路との接道

 １９９５年におきた阪神淡路大震災、２００４年におきた新潟中越地震。これらの地震が起きて家に対する建築基準法も改正されてきました。また２００６年には姉歯事件と呼ばれる耐震強度構造計算書偽装事件が起こり、２００７年には建築確認申請の厳格化などを盛り込んだ建築基準法の改正が行われました。

以前に建っていた建物が１９９５年以前に建てられていた建物だった場合、その土地の地盤は今の建築基準法の基準に満ちてない場合が往々にしてあります。そのためいくら安く土地を購入することが出来ても、良い性能の家を建てるために地盤を改良しないといけなくなることが多くあります。

古家が建ったまま、売りに出されている土地もあります。購入するときは、その建物を解体するための費用を見込んでおく必要があります。解体費は１坪あたり約５万円ほどです。

土地と道路との接道が狭いと、実際に家を建築するときに荷物を搬入するのにとても手間がかかります。手間がかかるということが余計な時間と人件費がかかります。広い土地が良いからといって何も考えずに土地を購入すると痛い目にあいます。

ゼロからはじめる家づくり 必ず知っておきたいこと100

住宅ローン 借り方・返し方 得なのはどっち?

住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法 2018-19 (エクスナレッジムック)

１－４.まとめ

住宅会社で家を０から建てていく注文住宅をお考えの皆様は、まず住宅展示場へ行ってみましょう。住宅会社はあなたの希望の場所の土地の情報をたくさん知っている場合もありますし、なくても一緒に土地探しをしてくれます。素人が土地をえいやと買うのは危険です。ぜひ一緒に同行してもらって適切にアドバイスをもらいましょう。